É essencial para qualquer condomínio ter uma baixa inadimplência, sendo esse um dos papéis dos síndicos. Porém, sempre surge uma dúvida: como cobrar condôminos inadimplentes?
Para responder essa dúvida, os advogados especialistas em Direito Condominial do escritório Mattos Mota Advogados escreveram esse artigo.
Para cobrar condôminos inadimplentes é importante delimitar quais as atitudes que serão tomadas pelo condomínio e qual será a ordem disso, se tornando importante nesse momento uma assessoria jurídica para condomínios.
Antes de tudo, é essencial compreender a legislação para saber como cobrar condôminos inadimplentes, seja de forma extrajudicial ou judicial, para evitar sanções por excessos na cobrança.
Por conta disso, ter um advogado especializado em Direito Condominial ao lado é de suma importância.
Primeiro passo da cobrança: Tente resolver de forma amigável
O primeiro passo a ser tomado é tentar realizar um acordo extrajudicial com o condômino inadimplente.
Para isso, o condomínio pode enviar uma notificação extrajudicial ao devedor, avisando-o sobre a dívida em aberto e oferecendo um prazo para o mesmo entrar em contato.
Essa notificação extrajudicial pode ser entregue em mãos, pelos Correios ou por Cartório de Títulos e Documentos.
Caso o devedor entre em contato e queira realizar um acordo extrajudicial, é preciso ter um termo de acordo muito bem redigido para assegurar os direitos do condomínio e evitar problemas futuros.
Nesse termo de acordo, é importante ter algumas informações, como:
- o valor do débito;
- os juros e multa que serão aplicados;
- os prazos para pagamentos;
- as penalidades em caso de descumprimento do acordo, entre diversas outras cláusulas.
Uma vez assinado o termo de acordo, a administradora do condomínio deve emitir os boletos de cobranças e repassar ao devedor para que sejam feito os pagamentos.
Lembrando que se o condômino estiver disposto a negociar, é possível parcelar o valor devido, mas o síndico não pode oferecer descontos sem o consentimento da Assembleia.
Segundo passo da cobrança: Acionar o condômino inadimplente na Justiça
Por outro lado, se o condômino devedor não pagar de forma amigável ou não honrar o acordo feito, o próximo passo para cobrar condomínio atrasado é ingressar contra o morador na Justiça, com apoio de um advogado.
Sobre isso, a dúvida que surge nesse momento é: como cobrar condôminos inadimplentes na Justiça?
Para essa etapa, podem ser usadas algumas estratégias diferentes, como: ação de cobrança, ação de execução de título ou ação monitória.
Para entender qual a melhor opção a ser adotada, é preciso conversar com um advogado especialista no assunto, que irá entender o caso concreto e definir a melhor estratégia de acordo com suas necessidades.
Desde 2015, com o novo Código de Processo Civil, as dívidas condominiais constituem título executivo extrajudicial, sendo possível entrar na Justiça diretamente com pedido de execução.
Isso significa que o processo de cobrança judicial é muito mais rápido do que era antigamente, não sendo necessário passar pelo trâmite de um processo normal.
Quais cuidados devo ter ao cobrar um condômino inadimplente?
Além de saber como realizar a cobrança de condomínio atrasado, é preciso saber que algumas medidas restritivas podem ser utilizadas contra os devedores, como por exemplo:
- O morador inadimplente não pode votar em assembleia e não pode se candidatar a síndico.
No entanto, o responsável por realizar as cobranças precisa ter muito cuidado, já que algumas ações não são permitidas e podem ser consideradas como constrangimento ilegal.
Segue alguns exemplos do que NÃO pode ser feito:
- Cortar fornecimento de serviços essenciais, como gás e água de inadimplentes;
- Cobrar o condômino inadimplente de maneira pública, na frente de funcionários do prédio ou de outros moradores;
- Proibir o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns e de lazer;
- Constranger de forma pública o condômino devedor, divulgando o seu nome em reuniões e comunicados.
Qual o valor de juros e multa que pode ser cobrado?
De acordo com a nossa legislação, se a convenção do condomínio não estabelecer um juros específico, esse será de 1% ao mês.
No que se refere à multa por inadimplemento, por força de lei, essa não pode ser maior do que 2% sobre o valor do débito.
Conclusão
Portanto, nesse artigo explicamos como cobrar condôminos inadimplentes, mas isso deve ser feito de acordo com os limites éticos e legais, sob pena de se enquadrar como constrangimento ilegal.
Em caso de dúvidas sobre cobrança de condôminos inadimplentes e queira conversar com um advogado especialista em Direito Condominial, estamos à disposição.
Nossos contatos são:
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- E-mail: contato@mattosmota.com.br
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